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 買房收租沒煩惱 來工業區樂當包租公

 

  2016/12/22 上午 08:21:52 瀏覽:909 來源:住展房屋網  

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【文/住展雜誌】買房收租好養老,這是許多人夢寐以求的目標。多數人投資收租房,會選擇在大學城、辦公商圈周邊,但工業區因龐大的就業人數,所帶來的租屋需求與租金水準更有魅力…… 

眾所周知的,房價已連續修正兩年;當房價跌個不停,多數人就不敢買房子,更別提投資置產。

買房收租沒煩惱  來工業區樂當包租公

不過,『有錢人和你想的不一樣!』有錢人總是在危機中找尋投資機會。正因為房價已經回跌,反而使出租投報率提高,對長期投資房屋並出租的包租公來說,現在或許是個可以考慮逢低布局的時機。 

本文篩選出北台灣六個租屋、推案都很火熱的工業區,並羅列各工業區周邊路段租屋行情。租金來源為內政部實價登錄網站,篩選時間為二○一三年至今揭露資訊,並扣除「高、低極端值」、「廠辦」、「店面」等物件,但無屋齡限制,提供您作為投資參考。

內湖科技園區 員工逾十萬 租金狂上漲

發展蒸蒸日上的內湖科技園區(簡稱內科),前身是「內湖輕工業區」,在變更為科技園區後,現在進駐的廠商以低污染產業為主,有不少電子科技業總部座落於此。在馬英九市長任內,因開放更多產業類別進駐,因此除科技業外,媒體、金融、通訊等企業行號也很多。 

據內科發展協會估計,現在內科的廠商已超過五千家,員工數量高達約十四萬人。十四萬員工數有多可觀?這比高雄市鼓山區、北市大同區和南港區總人口量還高,甚至比全金門的人還多。 

內湖人口數大約二十八萬人,而每天擠進內科上班的人數竟然高達內湖人口數的一半;在內科員工中,有許多是從外縣市遠道而來的異鄉遊子,可以想見所帶動的租屋需求有多高。因此,內科周邊房屋出租市場十分火熱,租金水準更不輸北市中心。 

由於內科員工數實在太多了,所以西湖、內湖一帶的住宅租賃供不應求,租金也相當高昂,一間隔間套房月租金從八千到一萬二都很常見,獨立套房月租金一萬二到二萬也不稀奇。 

從實價登錄租金水準來看,內湖每坪月租似乎仍有千元以下價格,但都是老公寓。一般新房子的每坪月租金,幾乎都漲至一千二百元以上了。 
正因為租賃供給短缺,內科員工租屋足跡必須延伸到葫洲、東湖,乃至於租金相對低廉的汐止。雖然東湖一帶不動產增值性不如內湖,但因為房價相對便宜,投資報酬率更高,對內科包租公而言是另一個好選擇。

內科員工數逾十萬,租屋市場蓬勃。(圖片瑞光路)內科員工數逾十萬,租屋市場蓬勃。(圖片瑞光路)

買房收租沒煩惱  來工業區樂當包租公

新北產業園區 逢低賺租金 未來賺行情

位在五股的「新北產業園區」,原名「五股工業區」。區域內的變化,當然不只名字改變而已,現新北市經發局已把發展方向轉為招攬企業總部進駐,不再是過去的傳統工廠。目前工業區內污染性工廠已慢慢減少,產業內容與環境有了新的質變。 

新北產業園區是新北市年產值最大的工業區,就業員工約三萬人。從行政區劃分來看,園區橫跨新莊與五股,大致上以五權二路作為行政區分界。工業區內員工租屋動向,多以生活機能較好的新莊為主,其餘會轉到租金較便宜的五股、泰山一帶。 

想到新北產業園區當包租公有幾種選擇方向,如果重視未來性,則可考慮投資新莊副都心重劃區,其次則是頭前重劃區。目前這兩大重劃區房價已大幅下修,加上桃園機場捷運可望在明年第一季開通,區域發展前景較佳。惟缺點是新房子投報率並不高。 

另一個選擇則是投資副都心重劃區外緣的舊市區,既可以吃到重劃區和機場捷運題材,又不至於離工業區太遠。 

第三個選擇,則是投資五權一路、五工路、五工一路、化成路五三一巷與五工三路五十巷所圍起來的丁種工業地。這一個區塊非住宅區、距工業區近,所以新建案單價只有三字頭;雖然房價比副都心、頭前相對便宜,但租金卻差距不大,所以出租投報率更好。 

五工路一帶出租報酬率雖然比較高,但該區是工業用地,與乙種工業地一樣都不能作為住宅使用,只能規劃為員工宿舍或申請許可,否則有違法疑慮,投資此一區塊應特別注意房屋登記用途是否為住宅。

新北產業園區租屋族主要落腳在新莊地區。新北產業園區租屋族主要落腳在新莊地區。

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林口工業區 機捷特快車 長抱更有利

林口工業區雖然有「林口」二個字,但位置是在桃園龜山文化一路東北側。林口工業區南方、文化二路上又有華亞科技園區,員工數約二點三萬人,二個工業區距離不遠。 

想到林口工業區當包租公,建議有二個選擇,第一是投資重劃區(林口新市鎮龜山段)、即林口長庚周邊;第二個選擇,則是到重劃區外緣,或是到舊市區。 

投資重劃區、林口長庚生活圈的優點,是具有重劃區環境的先天優質條件,且距離機場捷運A8站較近;由於A8是機捷線上少數的直達車站,未來較具增值空間。但缺點是重劃區內房價偏高,多要三字頭,少部份見四字頭,出租投報率偏低。 

或者,可考慮到重劃區與舊市區接壤區塊,像文華國小周邊,甚至是離重劃區稍有距離的大崗地區,以及文明路一帶的舊市區。以文華國小和大崗地區附近的新建案來說,成交均價只有二字頭,出租報酬率較高,但增值空間不如重劃區房子來得大。

華亞科技園區周邊房屋每坪月租金在千元以下。華亞科技園區周邊房屋每坪月租金在千元以下。

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中壢工業區 桃園第一大 買氣很穩定

中壢工業區位在內壢地區,原名為內壢工業區,是桃園規模最大的工業區,進駐廠商將近五百家,員工人數逾五萬人。龐大的就業人數,成為內壢、中壢房市需求的重要來源。 

內壢對包租公而言是個幸福又快樂的理想地點,因為租金低不到哪裡去而房價卻很便宜,新建案成交價格頂多二十出頭萬,部份建案只要一字頭就買得到,投資報酬率並不差。若以每坪月租金八百元來計算,一坪二十萬的房子,年投報率可逾四%。 

或許有人會問,既然房價那麼便宜,工業區員工大家都買得起,租屋需求怎會高呢?關鍵在於進駐中壢工業區的廠商,有許多是國際級、或全國性企業,例如統一、東元、南僑、台達電、養樂多等等,有不少外縣市民眾到內壢求職、或者輪調,所以短、中期租屋需求不低。 

租屋需求帶動自住與投資性買盤,且內壢新建案供給量又不大,使建案多能平穩消化。現內壢推案大多在內壢國、高中周邊,部份則在價格更低的都市計畫外。即使在不景氣的氛圍中,內壢仍有幾個建案銷售開出紅盤,顯示市場並沒那麼差。

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觀音工業區 套房風蔓延 投資低門檻

觀音工業區是近二、三年推案非常旺的地方,建案規劃的房型相當多元,有透天厝、投資型套房、單層公寓等等。其中,投資型套房的興起,就是專為包租公們所設計,這類產品只頁要二、三百萬,投入門檻極低。 

因觀音工業區位置較偏僻,從外地來此工作的民眾必須租房子,但過去工業區周邊多是透天厝,無法滿足投資型需求,於是套房開始興起,甚至有台北客戶遠道來此投資。 

投資型套房推案集中在成功路二段、民族路、泰安街與富林溪所圍起來的範圍,該範圍為丁種建地,所以推案屬於工業住宅。此一區塊內租賃登錄量甚少,每坪月租金約落在三百至六百元左右。

觀音工業區近年興起套房推案熱潮。觀音工業區近年興起套房推案熱潮。

新竹工業區 員工逾六萬 低總價很夯

新竹工業區原名湖口工業區,是新竹除了竹科以外規模最大的工業區,員工人數約六點四萬人。 

此工業區以電子、機械、金屬製品與高科技工業廠商為主,因而員工平均收入不低,購屋與租屋需求都很豐沛,工業區附近如王爺壟、吳厝重劃區,乃至於新豐舊市區與福陽重劃區,主要客源都是新竹工業區員工。 

湖口與其他地方不同的是,新竹工業區周邊推案以透天厝為主,因總價動輒千萬以上,所以若工作時間短、沒有一點積蓄,其實很難負擔。為了迎合首購市場與投資性需求,近來湖口、新豐出現一些透天型投資套房、以及低總價的單層公寓。 

透天型投資套房,就是一棟透天厝內的各樓層隔成數間套房,主要供作出租使用,優點是投資報酬率高,缺點是轉手性受到侷限,若想改回一般住家格局又嫌太浪費錢。 

從實價登錄來看,新竹工業區周邊路段登錄的租賃資訊極少,惟每坪月租金水準約在三百至七百元左右。

附裝潢的新房子,能大幅提高租金水準。附裝潢的新房子,能大幅提高租金水準。

投資附裝潢最划算

事實上,實價登錄所揭露的租金水準,各個物件狀況都不一樣。無論在哪一個地方,新房子只要附家電、裝潢,租金肯定比空屋出租高。因此,若是現在想當包租公,最好找有附裝潢、家具與家電的建案,若是附裝潢不加價,那麼投資報酬率會拉到更高,算是滿划算的選項。

 

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