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 預售屋注意事項

 

  2016/5/22 下午 04:40:09 瀏覽:1021 來源:  

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多方比較

買預售屋自備款可分多期繳納,民眾繳款壓力較小,但購買前仍要詳細了解工程預估進度與交屋日期,才不會購買前預估每月繳交1期工程款,購買後卻因1個月須繳2期工程款,財力上無法負擔,建議宜多準備周轉金備用。

 

建商放貸 期數較少

政府政策、房市景氣與申貸人本身條件,都可能影響銀行最後的核定結果,例如,在管制區域購買第2屋的民眾,儘管購買前預估可貸9成,在今年624新房市管制政策實施後,銀行礙於政策也只能放款7成。部分建商為增加民眾購屋意願,會用「自備款1成,即可輕鬆入住」做為賣點,若銀行放成數僅達7~8成時,建商便可能以自有資金或向銀行融資來借款給購屋民眾,但借款時間較短,通常只有2~3年。

 

使用信貸 利率較高

買中古屋時,鄭文在則建議,最好還是要透過8大品牌房仲業者,不僅可降低交易風險,因房仲業者與銀行有長期的合作關係,民眾透過房仲業者與銀行申貸,也可享有房貸優惠。 上海商業儲蓄銀行個人金融事業部行銷企劃經理馬婉瑜表示,除政府政策外,申貸人本身條件還是影響銀行放款主因。 購買中古屋或新成屋,須1次繳足自備款,雖然部分購屋人因自備款不足或有其他理財規劃,會以信貸或已有房屋,向銀行籌自備款。 馬婉瑜說,不僅貸款人須負擔2個房貸,還款壓力大,信貸利率通常也比較高,且可能因先以自有房屋貸自備款後,變成購買第2屋的投資客,所以還是會建議民眾有足夠的自備款後再購屋。

預售屋優點:

1.預售屋建築完成後是新屋

大多數人人對於「新屋」有一種特殊的偏好,如果能力許可,總是喜歡買一幢全新,沒有人住過的房屋,這種心理層面的偏好,一直都有,除了心理層面的原因外,新的房屋事實上也提供了較新的實體性的價值,如:較新的建材、較新的設備、較新的規劃與較新的管理方式。雖然「新的」並不一定就比舊的要好,但是人們對新流行的建材、設備、規劃、產權登記與管理方式,總有較高的接受程度,而相對於成屋而言,預售屋永遠具有「最新」的優勢,這種優勢會隨著流行趨勢的變化速度愈快,而愈加明顯。

 

2.預售屋可以訂作

購買成屋就像購買成衣,基本上它是一個已經作好的東西,如果不合需要,想要更改一下格局或設備,都必需大費周章,所費不貲,但購買預售屋就像訂做衣服,我們在製造之前,都可以配合自己的需要,對於格局、建材、設備及規劃方式,可以用「變更設計」的方法,事先加以調整。甚至,也可以事先透過室內設計師的參與,將房屋興建與室內設計作一氣呵成的聯繫。使興建完成的房屋,完全符合自己的需要,免去所有更改麻煩,並可節省許多不必要的浪費,這種「訂作」的優勢,只要是購屋者對於個性化、差異化生活追求傾向的增加,就會愈加明顯!

 

3.預售屋親戚朋友可以買在一起

在傳統的社會,人們是集居的,總喜歡與家人、宗族、親戚與朋友們住在一起,享受既安全、又溫馨的群居生活。但隨著都市化與工業化的發展,由於工作與就學的關係,人們不得不離家背井的居住在陌生的都市之內,造成人與人之間的疏離感不斷增加,常常是住在樓上與樓下,或是左鄰與右舍的人彼此連姓什麼也不知道,更不要說是守望相助了。這樣的里鄰環境使得大多數的都市人既無安全感,又缺乏群居的溫馨。為了改善這樣的環境,許多兄弟與姐妹、父母與子女、親戚與朋友,又開始希望住在一起,彼此照顧,重新建立那種既安全又溫馨的生活方式。但是要買到好幾間可以相互接近又可彼此照顧的房屋,對於成屋而言,是困難的,因為要有許多房屋同時出售的機會是小的。相對地,預售屋就有這種優勢,不論需要多少間,不論希望如何聯結,預售屋都有較大的彈性。因此,只要這種需要的強度增加,這種優勢就會更加明顯。

 

4.預售屋可以付款輕鬆

一般而言,購買成屋的價款,在二個月內都必須付完,但對購買預售屋而言,其價款可能可以在1到3年內分期付完,而且只需付總價款的百分之二十~四十(剩下的是交屋時的貸款)。因此,如果房價相同,則對於一個較缺乏現金能力的購屋者而言,買預售屋自然是具有較大的吸引力。同時,對於「付款輕鬆」而言,利率是一個重要的影響因素,如果利率水準不高,則購買成屋與預售屋的差異就小,相對地,如果利率水準愈高,則預售屋的此項優勢,即會更加明顯。

 

5.投資預售屋可能有高報酬

如果房屋的漲價幅度相同,則預售屋的投資報酬率至少是成屋的三倍以上,至多可到十倍!怎麼說呢?因為對預售屋而言,在購買後的三至五年內,其所投入的資金至多只為購屋總價款的百分之二十~四十,因此,如果房價漲了,就會產生甚大的槓桿效果,導致較高的報酬率。相對地,對成屋而言,因其所有屋款皆須在二個月內完全投入,因此,它的槓桿效果較小。不但如此,由於房地產的交易,有甚高的交易成本(如契稅、土地增值稅、所得稅等)這些都將使買賣成屋的報酬率更加減少。相對地,這些交易成本對預售屋的買賣而言,都不存在。兩相比較,就更加凸顯預售屋高投資報酬率的優勢。當然,這個優勢必須在房屋價格會漲的前提之下,否則,即無報酬率可言。

 

6.可貸款的比例較高,貸款機會較大

 

一般銀行會給建商 ,建築融資,當建築完成後也會給成買方較高的貸款額度

 

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