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 【房產抗疫理財】想賣屋換現金

 

  2020/5/20 下午 05:58:14 瀏覽:254 來源:Yahoo奇摩房地產編輯部  

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【房產抗疫理財】想賣屋換現金 繼承屋稅金嚇死人

【文/楊茲珺】新冠肺炎疫情所造成的經濟影響還在延燒,有屋主想賣掉上一輩留下來的房子換現金,專家發現,繼承而來的房子,若想賣掉換現,得注意持有時間,很可能得付出高額稅金,甚至倒賠。

▲房地合一稅抑制房市投資風氣,但自住客若遇上不可抗力的意外,可能成為房地合一稅的受害者。

房地合一稅有陷阱

房地合一稅2016年正式上路,成功抑制房市短期炒作風氣,若房屋漲價而持有時間愈短,獲利所得要被課徵20~45%不等的稅率。不過,專家指出,房地合一稅對於僅有單一經濟支柱的小家庭產生潛在風險,在新制上路後購屋,若負擔房貸者不幸往生,房屋由家人繼承、卻又付不出房貸被迫在短期間內賣房,可能得付高額稅金。

關於繼承房屋後的房地合一稅計算,政府曾經出過解釋令,針對繼承而取得的房屋,持有時間可以跟父執輩合併計算。鴻毅地政士事務所所長謝志明舉例,假設父親在2011年1月購置一套房地產,但是不幸在2015年1月往生,他兒子在同一個月繼承這套房地產,可能本身並居住無需求,因而在2016年7月出售這套房地產,就稅法字面上規定,兒子持有房產不到2年,且繼承時國家會以房地公告現值來計價,往往遠低於市售實價,恐被課徵高額的房地合一稅。

其實上述案例中的房地產,實際取得的時間要依爸爸購置的時間為主,也就是2011年1月,謝志明指出,當時房地合一稅還沒上路,這套房地產也就屬於舊制,因此繼承人並不需要申報房地合一稅,僅需在每年5月合併財產交易所得稅申報即可。

謝志明解釋,由於「繼承」是屬於被動取得,因此政府放寬認定,但如果是「贈與」則屬於主動行為,就不在此列。

治緯不動產估價師事務所估價師林筱涵表示,如果父親是在2016年後才取得房屋,但在購屋不久後發生意外離世,繼承人若沒有能力償還房貸,就會遭遇相對悲慘的局面,因為不僅不能適用舊制,而且政府認定繼承人是以遠低於市價的公告現值取得房產,若以市價賣屋勢必得繳交高額的稅款,賣屋繳稅後的餘額甚至還沒辦法全額償還銀行貸款。

▲專家建議買屋一定要量力而為,勿過度財務槓桿。

夫買屋驟逝 妻賣屋繳不起稅

有地政士就曾經碰過一例,先生是家裡的經濟支柱,貸款購買了1000萬元的房屋,結果隔年就不幸意外身亡,繼承房屋的妻子無力支付房貸,希望賣屋還掉貸款、至少拿回先生支付的200萬元頭期款安家,但賣屋後才發現政府認定妻子取得房屋的現值為500萬元,儘管售價與丈夫當時買價無異、均為1000萬元,但是被視為淨賺500萬元,且持有不到1年稅率為45%,也就是必須支付近225萬元的稅金,不僅拿不回頭期款,連貸款都無法清償。

林筱涵提醒,這是新制之下的陷阱,小資族購屋務必做好財務規劃試算。而坊間壽險公司提供的房貸壽險,能在身故後繼續協助繳納房貸,也不失為避開房地合一稅風險的方法。

 

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